נקודות התנגדות מדורגות — תכנית 101-1215656 (בני בתירא 7-9)

מוכן 21.10.2026. כל נקודה מצוטטת ממסמכי התכנית שהופקדו ומכרטיס התב"ע העירוני. דחיפות: המועד האחרון להגשת התנגדות הוא 27 באוקטובר 2026 (60 יום מהפרסום המאוחר בעיתונים, 28/08/2026 — מעריב ואל-סינארה; מקור: עמוד התכנית, שלבי טיפול). נותרו 6 ימים מיום הכנת מסמך זה.

1. חריגה לכאורה מהחלטת הוועדה המחוזית: 20 קומות מול תנאי 18 (דחוף, חזק)

החלטת הוועדה המחוזית (12.5.2025, כפי שצוטטה בכרטיס העירוני, שורה ~1759): "היקף הבינוי יצומצם והתכנית תציע סה"כ עד 94 יח"ד... מספר הקומות יצומצם בהתאם לגובה של עד 18 מעל קומת הכניסה". ההוראות המופקדות קובעות: "מספר הקומות המירבי יהיה עד 20 קומות מעל קומת הכניסה הקובעת" (הוראות, מונה 27, סעיף בינוי 1, עמ' ~10; וטבלה 5, עמ' 13). בנוסף תותרה "קומה טכנית" (הערה 2 לטבלה 5) ו"גמישות בתוספת מספר קומות טכניות... ללא צורך בהליך הקלה" (סעיף 2). יש לבדוק אם הייתה החלטה מאוחרת יותר שהתירה 20 קומות; אם לא — זו הפקדה הסוטה מהתנאים שעליהם הותנה הדיון, והיא נימוק בקשה לתיקון/החזרת התכנית.

2. הפרשות ציבוריות לא מספקות אל מול גידול השכונה (חזק)

חוות דעת מעודכנת של מחלקת מדיניות התכנון בעירייה (כרטיס עירוני, שורות ~1599-1627): שכונת רסקו "עתידה לגדול באלפי יח"ד בשנים הבאות", צפוי "מחסור במעונות יום, בכיתות גני ילדים, ושימושים ציבוריים נוספים", ולכן "על התכנית להציע הפרשה ציבורית משמעותית אם תקודם במתכונתה הנוכחית". החלטת המחוזית (סעיף 8) התנתה את ההפקדה בחוות דעת מדיניות להפרשות; נראה שהתכנית הופקדה עם 135 מ"ר מבונים לגן ילדים בלבד (טבלה 5, שורת מבנים ומוסדות ציבור). שאלה להתנגדות: האם הפרשה זו עומדת בחו"ד המדיניות ובתנאי הוועדה, בפרט כשהשומה (תקן 21.1, 1.2.2024) בוצעה לגרסה של 123 יח"ד ולא נראתה שומה מעודכנת לרווח השמאי של ההפרשה.

3. יחס פינוי-בינוי ועומס תשתיות (בינוני-חזק)

מ-30 יח"ד קיימות ל-94 (יחס ~3.1; בגרסת יוני 2025 צוין 96 יח"ד = תוספת 66, יחס 3.2 — כרטיס עירוני שורה ~1599). ההוראות עצמן מסתמכות על תכנית האב רסקו (החלטת מחוזית 2021013 מ-21.01.2021) המצדיקה "היקפי בנייה גדולים משמעותיים" בסמיכות לתחב"צ ולרק"ל ברח' בן זכאי (~150 מ', הוראות עמ' 2). התנועה: כניסת החניון בחזית בני בתירא עלולה לפגוע בשביל אופניים שנסלל לאחרונה — אדריכל העיר התנה כתנאי להפקדה "בחינת אפשרות כניסה לחניה מרחוב הרב אשי" (כרטיס, שורה ~1534). בגרסה המופקדת יש לבדוק היכן נקבעה הכניסה בפועל ואם הבחינה בוצעה ותועדה.

4. עצים: 9 כריתות מתוך 16 עצים, ללא העתקות (בינוני)

סקר העצים (מונה 12, 20/05/2026): 16 עצים נסקרו, 14 בשווי גבוהה (טבלאות עמ' ~3-5); מוצעת כריתה של 9 עצים (56%), שימור 2 בלבד, העתקה 0 (טבלת טיפול). פיצוי נופי מסוכם 53,206 ₪. שפ"ע דרש תנאי להפקדה: מינימום נטיעת עץ בוגר לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי ועומק אדמה 1.5 מ' מעל תת-קרקעיות (כרטיס, שורה ~1548). נקודת התנגדות: האם ההוראות עיגנו חובת נטיעה מספרית ובמקום ניתן-ביצוע, אל מול אובדן 9 עצים בוגרים בשווי גבוהה.

5. פקיעת תוקף — הזדמנות לציבור (טקטית)

המחוזית הנחתה לעגן סעיף פקיעת תוקף: "לאחר 7 שנים יבוטלו זכויות הבנייה מתוקף תב"ע זו" (כרטיס, שורה ~1789/1619). יש לוודא שהסעיף אכן נעגן בהוראות המופקדות (סעיף 7.2). אם לא עוגן — לדרוש. אם עוגן — לתמוך בו ואף לדרוש קיצור, כהגנת-יתר מפני "הקפאת" הקרקע.

6. חניה ונגישות (בינוני)

החניה תת-קרקעית בלבד (הוראות סעיף חניה 5); התקן "יקבע בהתאם לתקן החניה החל... לעת מתן היתר" (סעיף 2) — כלומר התקן לא ננעל בהפקדה, והמחוזית הנחתה לצמצמו "בשים לב לסמיכות לציר הרק"ל" (כרטיס שורה ~1759). דרישה אפשרית: עיגון תקן מינימום בהוראות עצמן. חניות אורחים 10% לא יוצמדו (סעיף 1, עמ' ~10).

7. דירות קטנות ותמהיל (חלש-בינוני)

10% מהיח"ד יהיו קטנות עד 55 מ"ר ועוד עד 10% עד 80 מ"ר (הערה 1 לטבלה 5) — ניתן לדרוש הגדלת שיעור הדירות הקטנות בהתאם למדיניות דיור בר-השגה, במיוחד בסמיכות לרק"ל.

רקע עובדתי נוסף לתשומת לב

• חו"ד היעדר פגיעה (תקנה 2(ג), 15.5.2024): בעלי דירות שלא חתמו יקבלו 97 מ"ר תמורת 64 מ"ר ("אין פגיעה"). הנספח החברתי ממפה הסכמות דיירים (עורכי דין מטעם דיירים מופיעים במסמך).
• השומה המאית (1.2.2024) התייחסה לגרסה ישנה: 23 קומות, 123 יח"ד, תדפיס מונה 9 — שונה מהותית בגרסה המופקדת (20 קומות, 94 יח"ד).
• קיים מתנגד אחד רשום (עמוד מב"ת וכרטיס עירוני, 21.10.2026).
• הגשת התנגדות: טופס באתר מידע תכנוני (מב"ת) או בכתב לוועדה המחוזית ירושלים, עם העתק למקומית; נדרש תצהיר לפי סעיף 103א לחוק (נוסח הפרסום, documents/decision/21).